El pasado lunes 17 de octubre fue el Día Internacional para la Erradicación de la Pobreza, día en el que se rinde homenaje a los millones de personas que sufren la pobreza y a su valentía diaria, y que reconoce la solidaridad mundial esencial y la responsabilidad compartida que tenemos para erradicar la pobreza y combatir todas las formas de discriminación. Las personas que viven en la pobreza experimentan muchas privaciones interrelacionadas que se refuerzan mutuamente, impidiéndoles ejercer sus derechos y perpetuar su pobreza, entre ellas: condiciones precarias de trabajo, vivienda insegura, falta de alimentos nutritivos, acceso desigual a la justicia etc.
En Andalucía los datos más recientes de pobreza y exclusión no son muy optimistas en relación con esa lucha por su erradicación. Así, según los informes anuales sobre el Estado de la Pobreza de Andalucía que publica Red Andaluza de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social (EAPN-Andalucía) unos 3,27 millones de andaluces se encuentran en riesgo de pobreza y/o exclusión social. Un dato que no puede dejarnos indiferentes pues en el que es el primer informe con datos después de la pandemia de covid-19, se refleja un crecimiento en los principales indicadores del AROPE (pobreza y/o exclusión social).
En este sentido, quiero hacer especial hincapié en el drama social que viven muchas de esas familias en riesgo de pobreza y exclusión social con dificultades para atender sus pagos por lo que viven sobreendeudadas y, en el peor de los casos, pueden llegar a perder su vivienda habitual.
Por ello, en las próximas líneas me centraré, desde un punto de vista legal, en los procesos judiciales que se pueden instar contra los deudores hipotecarios o contra los arrendatarios que no pagan su renta, en las soluciones vigentes en forma de medidas sociales para las familias más vulnerables, así como en el Código de Buenas Prácticas al que están adheridas muchas entidades financieras. Para finalizar, expondré mi opinión profesional sobre todo ello.
Procedimientos judiciales que se pueden instar contra los deudores hipotecarios o contra los arrendatarios que no pagan su renta
En primer lugar, ante el impago de las cuotas hipotecarias, la entidad bancaria puede exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca instando mediante la correspondiente demanda una ejecución hipotecaria.
Este procedimiento de apremio especial sirve para la realización inmediata de los bienes hipotecados sin contradicción, es decir, para la enajenación (venta) de «las cosas en que consiste la prenda o hipoteca» que, a falta de acuerdo entre ejecutante y ejecutado, se realiza por persona especializada o por subasta judicial. Todo ello para pagar al acreedor (normalmente, entidades bancarias).
Nuestra comunidad es junto con Valencia y Cataluña una de las que presentan el mayor número de ejecuciones hipotecarias (en el segundo trimestre de 2022, solo en Andalucía se inscribieron 1.410 certificaciones por ejecuciones hipotecarias).
En segundo lugar, ante el impago de las rentas de alquiler, el arrendador puede ejercitar la acción de desahucio por precario mediante la correspondiente demanda y conseguir que se condene a su inquilino a dejar la vivienda libre, vacua y expedita a disposición de su propietario.
En la práctica jurídica, el arrendatario que no paga las rentas de alquiler se convierte en “precarista”. Esta situación se ha definido por la jurisprudencia como «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión (…)«.
Como último dato, en Andalucía se han practicado 1.858 desahucios en el primer trimestre de 2022. ¿Estas cifras oficiales publicadas por el INE y el CGPJ pueden pasar desapercibidas? Está claro que no.
Soluciones vigentes en forma de medidas sociales para las familias más vulnerables
Ante semejantes números, todos ellos agravados además por la situación de crisis por la que estamos atravesando actualmente, muchas de las medidas aprobadas para contribuir a aliviar esta gravísima situación y que garantizan que ningún ciudadano sea conducido a una situación de exclusión social, han tenido que ser prorrogadas.
Así, en relación con el marco de protección a los deudores hipotecarios, las medidas actualmente vigentes afectan a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En concreto, la suspensión de los lanzamientos para las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad y que hayan visto alteradas significativamente sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda tal y como se regula legalmente, queda ampliada hasta mayo de 2024.
Asimismo, en cuanto al actual marco de protección para los inquilinos, con independencia de la posibilidad de suspender el proceso de desahucio acreditando su posible situación de vulnerabilidad, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2022 la posibilidad de instar también un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Finalmente, para los arrendadores afectados por la referida suspensión extraordinaria también se amplía hasta el próximo 31 de enero de 2023 para solicitar la compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020.
Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas está pensado para facilitar el pago de la hipoteca a aquellas personas que, cumpliendo unos requisitos relacionados con su capacidad económica y con el precio de adquisición de la vivienda hipotecada, que ha de ser la habitual, tengan graves dificultades económicas para hacer frente a las cuotas de su hipoteca.
Las medidas (de aplicación sucesiva) previstas en él son: la reestructuración de la deuda, la rebaja del capital o la dación en pago de la vivienda, alquiler por una renta favorable si la deuda se ha ejecutado), moderación de los intereses moratorios, ventajas fiscales y notariales. Las entidades deben informar sobre la existencia y contenido del Código de Buenas Prácticas y tramitar las solicitudes que reciban de forma eficaz.
Conclusiones
En definitiva, es cierto que los datos sobre la pobreza que padece nuestra comunidad están ahí para demostrarnos la insuficiencia de las acciones que se están llevando a cabo para su eliminación.
Asimismo, con respecto al real y lamentable drama social de muchas familias especialmente vulnerables que se ven en situaciones extremas como es la pérdida de su vivienda habitual, ni esas entidades ni los arrendadores deben soportar o sufragar completamente dichas carencias sociales. De modo que, esta confrontación de los derechos fundamentales a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y a la propiedad privada, tiene que ser resuelta con solvencia por los poderes públicos como, además, es su obligación constitucional.
Para finalizar, son las instituciones públicas las que tienen que salvaguardar los intereses de las personas más vulnerables, minimizarles el riesgo de acabar en alguno de estos procedimientos judiciales y garantizar a estas personas, y a los ciudadanos en general, una tutela judicial efectiva y la seguridad jurídica previstas constitucionalmente.
