En el Boletín Oficial del Estado de 25 de mayo de 2023 se publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aunque sea la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución, no puede decirse que el Estado haya estado ausente en las políticas de vivienda. Si bien, esta ley tiene como objetivo principal establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que afectan a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, y a otros derechos constitucionales, y a la actividad económica de nuestro país.
Para no hacer tan denso este artículo en las siguientes líneas examinaré el objeto de la ley y haré un somero repaso de algunas de las reformas que ha introducido en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda, con la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, expondré la problemática que puede suscitar esta ley en relación con las competencias estatales y autonómicas y, finalmente, trataré cómo le puede afectar las nuevas elecciones generales.
Objeto de la ley y principales modificaciones
Esta ley no es de vivienda, sino del derecho a la vivienda, y tiene por objeto “regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda.”
En relación con las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Suspensión del procedimiento desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional afectados por RDL 11/2020, de 31 de marzo e Inadmisión de demandas y suspensión del procedimiento y de los lanzamientos de grandes tenedores respecto a viviendas habituales en las que residen arrendatarios con vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.
En relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos: Se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor; En los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos; En las zonas de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la LAU; Se introduce una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda; Se establece la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador; Con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda; Se amplía temporalmente la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda estableciéndose una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
Competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas
La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho.
Así, conforme al artículo 148.3 de la Constitución, todas las Comunidades Autónomas tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda. No obstante, el reparto de competencias en materia de vivienda entre las diferentes Administraciones no es ni claro ni sencillo bien lo sabe el propio legislador cuando señala en el Preámbulo de la propia Ley, como ya se ha indicado, que: “Esto es, toda una pléyade de títulos competenciales, cuyo ejercicio estatal exige la aprobación de normas estatales sobre la materia vivienda, sin perjuicio, naturalmente, del legítimo ejercicio de las competencias exclusivas en dicha materia asumidas por las Comunidades Autónomas y también por otras Administraciones públicas, particularmente la municipal (…)”.
En definitiva, esta Ley se aplicará sin perjuicio del ejercicio de la competencia exclusiva que hayan asumido las comunidades autónomas en virtud del artículo 148.1.3 de la Constitución en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Entonces, seguro que se está preguntando qué problemas puede suscitar esta ley en relación con su aplicación en las Comunidades Autónomas. Yo le respondo: el artículo 18 de esta ley pues, interpela directamente a ellas dándoles la facultad de declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué ocurre con esta ley ahora que se adelantan las elecciones?
La noticia del adelanto de las elecciones ha sacudido a todo el país, que tendrá que acudir de nuevo a las urnas el 23 de julio para votar en unas generales. Entre las consecuencias del anuncio que hizo el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, encontramos la suspensión de toda actividad parlamentaria que estaba prevista en el Congreso, pues se procederá a la disolución de la Cámara. Esto quiere decir que todas las iniciativas que estaban en marcha van a paralizarse, por lo que unas 60 leyes se quedarán sin aprobar.
En relación con la nueva ley de vivienda, como ya entró en vigor no existe problemas, es de obligado cumplimiento. El problema radica entonces, como he dicho anteriormente, en el famoso artículo 18 pues las herramientas para limitar el precio del alquiler en las zonas denominadas como ‘tensionadas’, uno de los puntos claves de la ley, las controlan las comunidades autónomas, que tras los comicios celebrados el pasado domingo, muchas han pasado a ser del Partido Popular, por lo que en los lugares en los que ellos tengan el poder no se aplicará, entre los que se encuentran Andalucía, la Comunidad de Madrid o Galicia.
A modo de conclusión
Lo señala el propio legislador: en materia de vivienda hay un lío (se dice más refinadamente “toda una pléyade”) de títulos competenciales y ahora, encima, se le suma la noticia de órdago de las nuevas elecciones que, aunque no la paraliza ni afecta a su vigencia y aplicación, sí puede ser derogada si, tras los comicios, existe un cambio de Gobierno.
